Ставка дисконтирования при решении задач оценки недвижимости.

Одной из основных расчётных концепций рыночной экономики является теория стоимости денег во времени. Нормально функционирующая рыночная экономика предполагает плату за использование ресурсов, в том числе и капитала. Предположим, что инвестор положил $1 на счёт в банке на 1 год. Через год банк должен вернуть инвестору $1 и заплатить за пользование его капиталом. В формализованном виде данная ситуация описывается классическим выражением :

FV = PV (1+i),

(1) где

FV – сумма, которую инвестор получит через год (будущая стоимость);

PV – сумма, которую инвестор имеет сегодня (настоящая стоимость);

i – плата инвестору за пользование его капиталом (норма процента).

В условиях определённости ставка дисконтирования выражает временное предпочтение инвестора, то есть его готовность обменять сегодняшние деньги на будущие деньги или наоборот. Более того, для всех инвесторов на равновесном рынке цена временного предпочтения для одинакового количества периодов времени должна быть одинаковой.

С математической точки зрения механизм дисконтирования в условиях определенности соответствует изменению настоящей стоимости денег во времени в зависимости от количества периодов дисконтирования. С экономической точки зрения механизм дисконтирования в условиях определенности соответствует закономерности измерения временного предпочтения инвестора .

Таким образом, в условиях определенности механизм дисконтирования с применением безрисковой ставки дисконтирования корректно описывает процесс изменения стоимости денег во времени, соответствует его исходным допущениям и даёт адекватный результат при расчёте настоящей (текущей) стоимости будущих денежных потоков.

В условиях определённости предположим, что имеются два инвестиционных проекта А и В. Оба проекта предполагают покупку функционирующих офисных зданий и их коммерческую эксплуатацию. Пусть чистый операционный доход (NOI) будет равен 1000 на протяжение всего проекта. Инвестор на каком-либо основании определил, что риску проекта А соответствует ставка дисконтирования 10%, а риску проекта В – 15%. Рассмотрим настоящую стоимость чистого операционного дохода, получаемого от рассматриваемых проектов в различные периоды времени :

Таблица 1.

Последняя строка таблицы показывает отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых по двум проектам в один и тот же период времени. При этом, при прочих равных условиях, отношение настоящих стоимостей NOI, получаемых в первый год проекта, объективно отражает премию, которую получает инвестор, инвестируя в более рискованный проект В.

Если каждый из двух проектов характеризуется вполне определенной величиной риска, то это в явном виде предполагает постоянство риска каждого проекта в течение периода владения. Последняя формулировка, с экономической точки зрения, означает, что отношения настоящих стоимостей одинаковых денежных потоков, получаемых в одинаковые периоды времени двумя проектами, должны быть одинаковыми. Математический же механизм дисконтирования по умолчанию предполагает степенное увеличение риска каждого проекта, что, как правило, не соответствует экономическим характеристикам большинства типов инвестиций.

Чем больше рисковая составляющая, тем больше неопределенность получаемого результата. В российских условиях, когда рисковая составляющая может иметь порядок 10-20% и более, резкое уменьшение настоящей стоимости денежных потоков заставляет задуматься о последствиях механического применения такого подхода для развития экономики страны и определения величины национального богатства в целом, так и для определения обеспечения конкретных кредитов или инвестиционных проектов в частности.