Мониторинг

В первом полугодии 2000 года плавное и параллельное изменение ценовых индексов в разных сегментах квартирного рынка могло натолкнуть на преждевременные выводы о его стабилизации. Цены зависели, прежде всего, от макроэкономических и сезонных факторов: предновогодний ажиотаж, осеннее оживление, «мертвый сезон» летних отпусков . События лета-осени показали, что петербургский квартирный рынок не столь однороден и стабилен.

Во втором полугодии недвижимость Петербурга стабильно росла в цене. Дорожали все категории жилья – от хрущёвок до многокомнатных квартир в домах старого фонда.

Как показывает анализ предложений в «Бюллетене Недвижимости», начиная с июля прошлого года, показатель удельной стоимости квадратного метра петербургского жилья увеличивался, и довольно заметно - примерно на 1% в месяц. Такой рост цен свидетельствует скорее об инфляции и о том, что в течение валютно-стабильного лета петербуржцы имели возможность накопить денег, чтобы делать более дорогие покупки.

Главная выявленная особенность второго полугодия - в том, что наибольшее подорожание происходило в сегментах самого «демократичного» жилья. Это говорит отнюдь не о росте благосостояния петербуржцев, а об остроте жилищной проблемы.

Рис 1.

Доля предложения комнат в различных ценовых диапазонах

Нижняя ценовая граница тоже смещается. Повышение минимальной цены комнат в каталоге «БН» в значительной степени происходит за счёт уменьшения числа самых дешевых объектов. Если в послекризисном 1999 году в каталогах иногда попадались варианты, дешевле $3000, то в прошлом – таковых уже практически не стало.

Количество вариантов с ценами до $3500 исчисляется единицами – и то, скорее всего, за такими ценами скрываются объекты с набором очевидных проблем (плохое состояние дома и коммуникаций, перенаселенная квартира, отсутствие элементарных удобств, низкий первый этаж или последний без лифта и с протекающей крышей…). По всей видимости, три с половиной тысячи долларов – минимальная цена приобретаемой через агентство недвижимости собственной крыши над головой в Петербурге.

Конечно, у всех на слуху варианты и более выгодных покупок, но скорее это исключения: через риэлтеров такие сделки не отслеживаются.

В течение всего прошлого года, и особенно во втором полугодии, уменьшалось количество выставляемых на продажу комнат в ценовом диапазоне $3500-5000 (в июле их было 32% от числа всех предложений о продаже комнат в «БН», в декабре – 22.5%). Число предложений с ценами от $5 до 7 тыс. (именно в этих ценовых пределах находится большинство выставленных на продажу объектов) за этот же период увеличилось с 49.2 до 53.4%.

Изменение незначительное, однако именно в этой ценовой нише сегодня пребывают «просто комнаты»: то есть, без очевидных дефектов и перспектив блистательного расселения, но зато со всеми стандартными удобствами, присущими коммунальному жилью. Цена выше $8.5 тысяч – это обычно намёк на то, что покупателю предлагается без пяти минут отдельная квартира : единственный сосед при условии покупки ему альтернативной жилплощади и небольшой доплаты готов переехать.

По мнению риэлтеров, подавляющее большинство покупателей самых дешёвых петербургских комнат – приезжие: иногородние студенты, эмигранты из «горячих точек», экономически неблагополучных регионов, мелкие предприниматели из республик бывшего Союза. Именно их активность стимулирует желающих продать излишки жилплощади, поднимать минимальные цены, и изымает из рыночного оборота самые ходовые варианты.

Комнаты получше чаще приобретают для расселения коммунальных квартир (в большинстве случаев клиент, инициирующий расселение, должен предлагать обитателям коммуналки жильё с равноценными или лучшими характеристиками). Таким образом, для приобретения альтернативного жилья с каждым месяцем требуется все больше денег.