Проблемы организации ипотечного бизнеса в России.

Серьезного внимания требует применяемый инструментарий ипо­течного кредитования. В настоящее время в российских банках в подав­ляющем большинстве случаев действует традиционный механизм выпла­ты ипотечной ссуды, который предусматривает неизменность величины процентной ставки в течение всего периода кредитования. В условиях вы­сокой инфляции такой механизм при долгосрочном кредитовании крайне неэффективен, да и при краткосрочном кредитовании он предполагает вы­сокие процентные ставки, а значит, и малую доступность кредитов для на­селения.

Для России вероятно наиболее приемлемо использование индек­сов, основанных на процентной ставке межбанковских кредитов, которая наиболее полно отражает колебание цен на кредитные ресурсы финансо­вого рынка. Кредиторы в этом случае могут на основе прогнозирования инфляции и реальной стоимости кредитных ресурсов корректировать ожидаемую норму прибыли, переоценивать доход заемщика и стоимость его собственности. Такой механизм применяется, например, в США, Ка­наде, Великобритании, т. е. в странах с относительно стабильной эконо­микой. Однако он требует ограничения изменений процентной ставки ипотечного кредита, как на весь период кредитования, так и по отдельным его этапам, что очень важно, поскольку неопределенность кредитной ставки лишает смысла сам кредит. В США, например, корректировка про­центной ставки, ограничена двумя процентами от начальной ставки в те­чение года и шестью процентами - в течение всего срока кредитования. Примечательно, что названные ограничения не зафиксированы ни в одном нормативном документе, тем не менее, ипотечные банки и компании США соблюдают их. Кто и в каком размере установит подобные ограни­чения для наших финансовых структур и каков должен быть механизм контроля за соблюдением этих ограничений в современной России с ее нестабильной экономикой? Ответа на эти вопросы пока нет, да, похоже, никто его и не ищет.

Институтом экономики города в США разработан специально для России инструмент ипотечного кредитования с регулируемой отсрочкой платежей (ИРОП). Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая более высокая (так называемая контрактная) определяет тот размер платежа, ко­торый сделал бы кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку; величина данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к нему приплюсовывается фиксированная банковская надбав­ка), т. е. исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на несколько пунктов выше ставки процента на межбанковском кредитном рынке. Это превышение остается постоянным на протяжении всего кре­дитного периода. Таким образом, фактическая ставка изменяется вслед за ставкой по межбанковскому кредиту, что обеспечивает кредиту фиксиро­ванный доход. Эта контрактная ставка, по которой надлежит оплачивать кредит заемщику. В действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактной и платежной ставками регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика пересчитывается каждые три месяца на сумму, связан­ную, во-первых, с изменением межбанковской процентной ставки, и, во-вторых, с одновременным пересмотром баланса кредита, т. е. разницы между суммой задолженности заемщика и величиной его фактических выплат, которая добавляется к непогашенной сумме долга. Возникающая таким образом задолженность заемщика оформляется на основной срок кредита как новая сумма кредита, выданного под новые контрактную и платежную ставки. В итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению его доходов (хотя бы и номинально, например, в результате инфляции).