Формы ипотеки

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кре­дита существует в разных формах:

- кредит с «шаровым» платежом;

- «пружинный» кредит с выплатой только процентов;

- ипотека ролл-оверная;

- кредит с частичной амортизацией;

- самоамортизирующийся кредит;

- кредит с переменной нормой процента;

- кредит с младшими закладными;

- кредит с участием.

Кредиты с «шаровым» платежом предусматривают крупный итого­вый платеж по долгу, известный как «шаровой» платеж. В течение не­скольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок вы­платы всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении сро­ка «шарового» платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структу­рированы тремя основными путями:

1. Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

2.Выплаты одних только процентов, затем - «шаровой» платеж;

3.Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита

Данный вид ипотеки предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент.

Пример: замороженный ипотечный кредит в 400000 $, предостав­ленный под 12 %, подлежит погашению через 2 года, то «шаровой» пла­теж составит 501760 $.

Замороженные ипотечные обязательства получили ограниченное распространение. Большинство из них удерживается продавцами неосво­енной земли; часто существует возможность застройки земли до наступ­ления срока «шарового» платежа. Для того чтобы минимизировать свои текущие затраты, заемщик, нередко являющийся земельным спекулянтом, хочет получить кредит, предусматривающий низкие выплаты.

Выплаты одних только процентов

Данный вид кредитов с итоговым внесением «шарового» платежа предусматривает периодическую выплату процентов. Оценка такого кре­дита при любой ставке отдачи производится в три этапа:

1 этап. Учет процентных выплат как аннуитета и определение их текущей стоимости;

2 этап. Учет «шарового» платежа как реверсии и определение его текущей стоимости;

3 этап. Сложение результатов первых двух этапов и тем самым оп­ределение общей текущей стоимости кредита.

Пример: сумма ежегодного процентного платежа по кредиту в 400000 $, предоставленного под 12 %, составляет 48000 $, вносимых в конце каждого года (4000 $ в конце каждого месяца, если установлены ежемесячные выплаты). По истечении срока кредита погашению подле­жит вся основная сумма в 400000 $. Поскольку до этого момента выплаты основной суммы вообще не производились и вместе с тем не откладыва­лись выплаты процентов, то по истечении срока кредита его первоначаль­ная сумма подлежит возврату в форме «шарового» платежа.

Ипотечный кредит в 400000 $ при номинальной ставке 12 % и пе­риодических выплатах одних только процентов предусматривает «шаро-вой» платеж через два года. При отдаче 25 % стоимость кредита рассчи­тывается следующим образом:

Частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом

Кредиты с «шаровым» платежом могут предусматривать также частичную амортизацию еще до истечения их срока. Прогнозирование «шарового» платежа и оценка таких кредитов проводятся в том же поряд­ке, что и самоамортизирующихся ипотек, выплачиваемых досрочно.