Формы ипотеки

Ипотека «пружинная» - это кредит, предусматривающий осущест­вление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет само амортизирующийся ипотечный кредит.

Ипотека ролл-оверная - ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Та­ким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).

Кредиты с частичной амортизацией предусматривают частичную амортизацию основной суммы до истечения срока кредита, при этом вы­плата оставшейся основной суммы кредита производится в конце срока.

Самоамортизирующийся кредит амортизируется периодическими равновеликими платежами, состоящими из двух частей. Одна часть явля­ется платежом в счет погашения основной суммы долга, а вторая часть является процентным платежом на невыплаченный остаток кредита. Не­смотря на то, что суммы платежей одинаковые, соотношение между частью, приходящейся на выплату основной суммы и между частью, прихо­дящейся на выплату процентов, в каждом платеже меняется. При этом процентная компонента постоянно уменьшается.

Кредит с переменной нормой процента на сегодняшний день явля­ется самым распространенным, так как он разработан специально для дол­госрочного кредитования в условиях высоких темпов инфляции.

Кредит с младшими закладными предусматривает наряду с суще­ствующим кредитом получения еще одного кредита либо от продавца, ли­бо от третьей стороны под залог той же недвижимости. Новый кредитор принимает на себя обязательства по платежам старого кредита, то есть

существующий кредит как бы перезакладывается. Существующий кредит обычно имеет норму процента меньшую, чем норма процента нового кре­дита. В результате этого отдача нового кредитора больше, чем норма, вы­плачиваемая по новому кредиту. Обычно кредиторами новых кредитов являются продавцы.

Кредит с участием предполагает участие кредитора, кроме получе­ния регулярных платежей в счет погашения, в получении части дохода или части реверсии.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состоя­ние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэф­фициентов.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэф­фициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (К3) показывает долю ипо­течного долга, (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

,где

И - сумма ипотечного кредита, руб.;

К - общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заем­ных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансирова­нии сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипо­течного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обя­зательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком

гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Ипотечная постоянная (Пи) представляет собой процентное отно­шение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

, где

Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И - основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипо­течная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоян­ная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет "шаровым" платежом.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае не выплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с ос­новной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.